株式会社アーベスト

老朽化マンション、建て替えしたけどできない都市計画

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老朽化マンション、建て替えしたけどできない都市計画

老朽化マンション、建て替えしたけどできない都市計画

2022/09/08

 

こんばんは
川崎区で不動産を営んでおります 株式会社アーベストです

本日は、気温も高くなく過ごしやすい一日でしたね。

最近の老朽化マンションの建替え問題の話が
知人の中で話題になっております。

先日、建て替えにするにあたって区分所有法の改定案で
現在所有者の5分の4の賛成が必要なところ
相続などで連絡がつかなくなった区分所有者は決議の際は、
反対者としてなるため、必要な賛成を得るのが難しい状況の中
建替え決議の多数決要件を4分の3かそれ以下に引き下げ案や
所有者不明の区分所有者を意思決定から除外する案も発表されましたが
その前に、賛成できる環境を整えないといけないと思いました。

老朽化しているマンションの中には、非常に管理体制や
躯体部分の腐食等で耐震的に危険なマンションもあります。

しかし、所有者が建替えしたいと思っていても
管理組合に修繕積立金等の貯えが少なかったり、様々な環境下で
建替えできない事が多いと思います。

都市計画もその一つです。
昭和50年代には、存在していなかった地区計画等で
建替えをすることによって、現地区計画に従わなくてはなりません。

例えば、昭和50年代前半に建築されたマンションで
その後平成に入り、当該地が駐車場整備地区計画区域内指定されました。
現在は、地区計画施行前なので問題がないのですが
建替えをすると、現敷地内駐車場区画を3倍に増やさないと行けなくなります。
そうなれば、敷地内に既定の駐車場を確保しなくてはならず
現状の建蔽率・容積率ではおのずと現世帯数を減らさなくならなくなります。

以前もお話しておりましたが現在建替えできているマンションは
世帯数を増やし、その増やした世帯を分譲し、その販売代金で
建築コストを賄っているケースがほとんどです。

それが、建替えたら世帯数が減ってしまっては
所有者の負担が増すばっかりで、いっそのこと建替えしない方が良いとなれば
賛成者自体増えないと思います。

もちろん、私みたいな人間が考えられるような事ですから
政府は、いろいろ検討しているとは思いますが
なにか良い案はないものでしょうか。

当社は、川崎区に特化した会社です。
川崎区塩浜に実家があり、四谷小学校・南大師中学校を卒業
自宅は川崎区日ノ出町に、事務所が東門前にございます。

24時間365日連絡が取れる体制にしておりますのでお気軽にお声をお掛けください。

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