不動産売買契約を締結した後に、債務不履行で不動産を引き渡せないケースって！？（川崎区不動産売却）

こんばんは
川崎区に特化して不動産仲介を営んでおります。株式会社アーベストです
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本日は、風があり幾分過ごしやすい一日でしたね

不動産の売買契約を締結しても、お引渡が終わるまでは安心できません。
強いては、お引渡をしてもある程度の期間は、債務・債権が存在します。

『債務』とは、相手に何かしなくてはいけない義務の事で
『債権』とは、相手から何かしてもらえる権利の事をいいます。

不動産売買の契約締結後、売主様・買主様が
不動産を引き渡す・引き受ける義務を
正当な理由がないのに、履行（実行）しない事を
『債務不履行』といいます。

この債務不履行には、
『履行遅滞』・『履行不能』・『不完全履行』の3つのケースがあります。

『履行遅滞』とは、履行する事が出来るのに、期限を過ぎても履行しない場合です。
ケースと致しましては、売主様が引渡し期日を過ぎても、不動産を引き渡さない。
または、買主様が支払期日が過ぎているのに代金を支払わない事です。
債権者は、債務者に対して損害賠償請求を行う事ができ
また、相当期間をを定めて履行の催告をして、その期間に履行されない場合
売買契約の解除をすることができます。

『履行不能』とは、契約締結時は、債務の履行が可能だったものの
その後状況が変わってしまい、履行が出来なくなってしまった場合です。
ケースと致しましては、火事が起きてしまい建物を引き渡せない事です。
この場合、売主様の過失（責任）で、建物が引き渡せない場合は
買主様は、直ちに売買契約を解除でき、また損害賠償請求も行うことが出来ます。

『不完全履行』とは、債務は履行されたものの、それが不完全の状態の場合です。
この場合は、売主様の『契約不適合責任』が問われます。
『契約不適合責任』とは、引き渡した不動産が契約内容と違う物や
面積が不足していたり、設備等が違うものがついていた等の場合
買主様は、売主様に対して損害賠償や契約解除のほか、
修理や交換を請求する事ができ、修理や交換ができないまたは、しない場合
代金減額請求する事が可能となります。

契約不適合責任の請求期間は宅地建物取引業法では、
宅地建物取引業者が自ら売主となり
宅建業者以外の一般のエンドユーザーが買主となる場合
期間は、『物件の引き渡しから2年以上』と定められておりますが
売主・買主ともにエンドユーザーの場合
契約ごとの特約で期間が定めることが出来ます。

また、『危険負担』というケースもありまして
大地震などで建物が崩壊してしまったような場合
売主様の責任ではないのですが、まず直せる程度の損害であれば
売主様の費用負担で修繕して、お引渡を致します。
その修繕に多額な費用がかかってしまい、修繕できない場合は
または、滅失（建物が完全にない状態）の場合は
買主様は、売買契約を解除する事ができます。

このように、契約締結をしたからと言って安心せず
お引渡まで、いやお引渡後ある一定期間は
お互い誠意をもって履行のしなくてはいけません。

是非、ご参考にしてみてください。

当社は、川崎区に特化した会社です。
川崎区塩浜に実家があり、四谷小学校・南大師中学校を卒業
自宅は川崎区日ノ出町に、事務所が東門前にございます。

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