空き家を売却して利益が出ても、税金がかからない⁉

一般的には、不動産をご売却して利益がでますと、利益に対して所有期間の長短で最大で所得税32.1％（復興特別所得税含め）住民税9％が課税されます。

しかし、住宅（居住用財産）のご売却の際は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

簡単にいいますと、利益が3,000万円まででても課税される税金はゼロという事になります。

特例の要件は、

（1）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要になります。

1.その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、
かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

2.家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(2）売った年の前年及び前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」により
この特例の適用を受けている場合を除きます。）又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
 特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、
内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれますのでご注意を

また、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、
平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

その特例の対象となる「被相続人居住用家屋」及び「被相続人居住用家屋の敷地等」の3つの条件が

• 1　 昭和56年５月31日以前に建築されたこと。
• 2    区分所有建物登記がされている建物でないこと。
• 3    相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

 となります。

またこの3,000万円の控除の特例を受けるための適用要件
簡単にまとめますと

1.　売却する人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

2.　下記の★または■の売却したこと
★相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

①相続した時から引渡しをするまでの間に、商売で使ってたり、貸してたりまたは違う人が住んでたらダメです。

②建物が引渡しをするまでにおいて一定の耐震基準を満たすものじゃ無いとダメです。

■相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。 

①相続した時から建物を取り壊すまでの間に、商売で使っていたり、貸してたりまたは違う人が住んでいたらダメです。

②相続した時から引渡しするまでの間に、商売で使っていたり、貸していたりまたは違う人が住んでいたらダメです。

③建物取り壊してから引き渡しするまでの間に、また建物や工作物を建築したらダメです。

3.相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

4.売却代金が1億円以下であること。

5.売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
（何かしらの税金の控除の特例を使っていたらダメです）

6.同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
（2回は使えませんという事です）

7.親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。（家族への売却には使えません）

と大まかに書きましたが、利益が出れば税金は納めなくてはなりませんが、特例を利用することで納めなくてもいい税金は利用致しましょう。

詳細は、国税庁HPで

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm