契約不適合責任って何？

こんばんは
川崎区で不動産を営んでおります　株式会社アーベストです

本日は、雨が冷たく非常に寒い一日でしたね。

不動産取引の中で【契約不適合責任】という制度があります。

以前は、【瑕疵担保責任（隠れた瑕疵）】でしたが
2020年4月に【契約不適合責任】へと変更となりました。

瑕疵とは、建物や土地の不具合や欠陥のことになります。

瑕疵担保責任で対象となっていたのは契約時に気づかなかった
「隠れた瑕疵」の部分でしたが、
契約不適合責任では契約内容に適合していない状態そのものが対象になりました。

条文では、契約不適合責任とは、
「売主が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない
目的物を引き渡した場合の売主の責任をいいます。」

以前の瑕疵担保責任では目的物に「隠れた瑕疵」があった場合に
買主様がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達成できない時は、
売主様の責めに帰すべき事由の有無にかかわらず契約解除でき、
もし解除ができない場合には損害賠償請求ができるものとされていました。

しかし、契約不適合責任はあくまでも債務不履行責任の特則として
「隠れた瑕疵」という要件も取り外され（これは当初から「隠れていない」欠陥は契約内容に取り込まれているはず）
買主様は売主様に対する追完請求権及び代金減額請求権についての特別に定めが置かれました。

■追完請求権
簡単に言うと不完全なものを引き渡された場合に、完全なものを引き渡すように請求できるということになります。

■代金減額請求権
買主様が追完請求をしたが一定の期間内に追完がない場合、または追完不能の場合
売主様が追完を拒絶している場合、定期売買の場合で追完なく一定の時期を経過した場合
追完の催告をしても追完を受ける見込みがない場合
上記の場合に代金の減額を求めることができるようになります。

■損害賠償請求権
契約不適合による損害賠償の請求になりますが
契約不適合があれば直ちに損害賠償請求が認められるわけではなく、
契約不適合が債務者の責めに帰することができない事由によるものである時は、
損害賠償請求は認められないものとされています。

■契約解除権
催告解除と無催告解除があり
※催告解除とは、買主様が相当期間を定めて追完するよう催告したが、
相当期間内に追完がない時に買主様に認められます。
※無催告解除とは、追完不能であるか売主様が追完を拒絶している場合で、
契約不適合の状態では契約をした目的を達することができない時、
または追完を催告しても、契約をした目的を達するのに足りる履行がされる
見込みがないことが明らかな場合に認められます。

そして、その期間はどのぐらいか
種類・品質についての契約不適合の場合には、
買主様がその不適合を知った時から1年以内に不適合について売主に通知をしなければならず
契約不適合を理由とする損害賠償請求・法定解除を含む契約不適合責任を売主に追及できません。
数量に関する不適合については、通知をしなくても1年の期間制限は課されません。

このように、より一層売主様への責任負担は重くなりましたが
ご契約を取り交すときに【契約不適合責任】を免除したり制限したりすることは特約で可能です。
しかし、そうなればおのずと買主様に不利な部分が出て参りますので
その分、担保価値ということで価格に反映されてきます。

非常にわかりづらい部分だと思いますので、お気軽にお声をお掛けください。

当社は、川崎区に特化した会社です。
川崎区塩浜に実家があり、四谷小学校・南大師中学校を卒業
自宅は川崎区日ノ出町に、事務所が東門前にございます。

24時間365日連絡が取れる体制にしておりますのでお気軽にお声をお掛けください。

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