個人の売主様が分割して売却する際のご注意点は、、、（川崎区不動産売却）

こんばんは

本日、母屋と現在家庭菜園をしている敷地約200㎡を
家庭菜園している部分の敷地と母屋の部分の敷地を
分割して売却のご相談がございました。

まず、土地を分割してご売却する場合には
通常の土地売却に比べて行う作業や手続き、また費用がかかります。

また土地を2つ以上に分ける行為に、「分筆」と「分割」とがあり
上記の2つの違いは、登記簿上で土地を分けることを「分筆」と表し
土地を分けた後、不動産登記をすることを「分割」と表します。
尚、「分割」をしないと売却はできません。

上記の事から、先に分筆しなくてはなりません。
分筆を行う手続きは、土地調査士に依頼をし、
土地の境界が確定しているかを確認、
していなければ隣地との境界を確定させる（境界確定測量）を行います。
その後、現地を調査して仮の境界線と、
分筆においての仮の境界線を同時に決めていきます。
そして、隣地所有者立ち会いのもと、境界線と分筆する境界線を確定して
境界の目印になる境界標を設置していきます。
その後、合意が取れた証明となる境界確定書を作成していきます。

元の土地の境界が確定している場合は
土地の境界を再確認して、分筆の為の調査と分筆する境界線の確定していきます。

そして両ケースともその後、登記のための地積測量図を作成して
登記申請を行い、登記済証を受領して分割が終了いたします。

ここまでの手続きやそのための費用がかかってきます。
ケースバイケースですが、費用は約10万円～約100万円
分筆にかかる期間として、2週間から半年かかる場合もあります。

この作業を行いながら、売却となるのですが
ここで最大の注意点は、土地を2つ以上分けた後
分けた複数以上の土地をすべて一般市場で売却する事ができません。

個人が普通に土地を売却するだけと思われがちですが
個人の方が2つ以上の土地を売却する場合、
宅地建物取引業法の「業」にあたる可能性があるからです。

宅地建物取引業を行うためには、都道府県知事または
国土交通大臣の免許が必要になります。

上記のように2つ以上の土地の売却は、2回以上販売することになるので
「取引の反復継続性」と事業性の高い取引にあたる可能性があり
宅地建物取引業法の「業」にあたる可能性があります。

「取引の反復継続性」については、何年間のうち行ったら継続性があるという
明確な期間が定められているわけではないので、ネット上では
1年以上の期間を空ければ大丈夫などの情報もありますが
宅地建物取引業法でも、1年以上という期間空けていれば良しとは
定められておりませんので、非常にグレーな部分の取引となります。

また、ケースによっては「居住用財産の3000万円特別控除」も
利用できなくなるケースもございます。

つきましては今までの事も踏まえ、分割して売却した方が良いのか
そのまま一括して売却した方が良いのか、ご検討いただき
強いては、不動産会社にご相談いただければと思います

当社は、川崎区の不動産取引に特化した会社です。
川崎区塩浜に実家があり、四谷小学校・南大師中学校を卒業
自宅は川崎区日ノ出町に、事務所が東門前にございます。

24時間年中無休で連絡が取れる体制にしておりますので
お気軽にお声をお掛けください。