手付金を放棄しても、手付解除が出来ない可能性があるケースとは！？（川崎区不動産売却）

こんにちは
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本日は、昨日とは一変、朝から冷え込んだ一日ですね。

不動産売買契約の時に、「手付金』の授受があります。
手付金は、残代金支払いのときに、売買代金の一部に無利息で充当いたします。
では、このような効力のあるものかと申しますと
売主様は、買主様に受領済の手付金の倍額を現実に提供して
又は、買主様は、売主様に支払済の手付金を放棄をして
それぞれこの契約を解除する事ができます。

しかし、この解除は、下記の事項のいずれか早く到来したとき
以降は出来ないものとするという条項があります。

1：手付解除の期限を経過したとき
2：相手方がこの契約の履行に着手したとき

1の期限が経過した時は、期日なので大変分かりやすいのですが
2の「この契約の履行に着手」があったとはどのようなケースかです。

最高裁の判例で、この「履行に着手」の判断基準は下記の通りです。

「債務の内容たる給付の実行に着手すること
すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部を成し
又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指すもの」
（最高裁昭和40年11月24日大法廷判決）

裁判実務はこの基準に従って判断されるそうです。

ひとつの実際の事例では、売買契約時に手付金を340万円を受領し
売買契約後、すぐに売主様の方で隣地等との境界を確定し、
測量が終わった直後ごろに、買主様から内容証明郵便で手付解除の
旨の通知が来て、手付解除で争ったケースです。

この時、手付解除の期限の前であったものの、手付解除は認められませんでした。

裁判所は、下記の理由からの判決でした。

「買主が手付解除をする前に、売主が道路を含む隣接土地の境界を確定する
作業をしたものであり、客観的に認識し得るような形で
本契約で定められた債務の履行の一部をしたものということができる」

として、売主様による履行行為の着手を認めたそうです。

これはあくまでも一部の判決であって
具体的にどのような行為が「履行の着手」に当たるかという点は
個々の裁判事例を確認して判断していく必要があるそうです。

今後の、一つの判断材料にしていただければと思います。

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